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Les recours d'un proprietaire en cas de loyers impayes d'un bail d'habitation


Avant toute démarche, il convient de vérifier si vous avez souscrit à une assurance "impayés de loyers", auquel cas il convient de s'adresser d'abord à votre assureur.

En tout état de cause, vous pouvez agir, d'une part, en paiement des loyers et d'autre part, en résiliation du bail. Bien entendu, ces deux actions peuvent être engagées simultanément.

Toutes actions en justice dans le cadre d'un conflit locataire-propriétaire est de la compétence exclusive du Tribunal d'Instance, à l'exception des contentieux relatifs au dépôt de garantie qui relève de la compétence de la juridiction de proximité.

Action en paiement des loyers

Dès le lendemain du jour de l'échéance, vous pouvez, par tout moyen de droit, poursuivre en paiement du loyer.

D'abord, il convient de vérifier si vous détenez un titre exécutoire à l'encontre de votre locataire :

En possession d'un titre exécutoire (bail notarié)

  • Le propriétaire peut faire procéder, par voie d'huissier à la saisie des biens (saisies sur les meubles, saisies sur les salaires) de son locataire.
  • le propriétaire peut, par acte d'huissier, pratiquer une saisie conservatoire sur le compte bancaire de son locataire.
  • Le propriétaire peut engager une procédure de saisie sur les sommes versées au locataire au titre de l'allocation logement.

En l'absence d'un titre exécutoire

  • Le propriétaire peut entamer une procédure d'injonction de payer devant le Tribunal d'instance. Au terme de cette procédure, le Tribunal rendra une décision (Ordonnance ou Jugement) lequel constitue un titre exécutoire et permet d'engager les voies d'exécution mentionnées ci-dessus.

Attention, le propriétaire ne peut réclamer des loyers impayés que pendant les 5 ans après leurs échéances.

La résiliation du bail pour non paiement des loyers

Il s'agit de vérifier, en premier lieu, l'existence d'une clause résolutoire dans le contrat de bail. Sauf dans l'hypothèse d'un bail verbal, conclu sans rédaction d'un écrit, une telle clause sera presque toujours insérée au contrat.

En présence d'une clause résolutoire

La clause résolutoire présente dans un contrat de bail, permet, en cas de non-paiement des loyers (ou défaut d'assurance) d'obtenir la résiliation du bail.

Le propriétaire doit délivrer un commandement de payer par voie d'huissier (la Loi permet également une simple sommation de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, mais il est fortement recommandé d'avoir recours à un huissier).

Le locataire dispose d'un à deux mois, selon la nature du bail, pour payer intégralement sa dette.

A défaut de paiement, le propriétaire peut assigner son locataire devant le Tribunal d'Instance pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et demander l'expulsion.

En l'absence d'une clause résolutoire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non-paiement de loyers et des charges, le propriétaire devra obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Dans un premier temps, le propriétaire délivre une sommation de payer en lettre recommandée avec accusé de réception, puis un commandement de payer par voie d'huissier.

A défaut de paiement, le propriétaire devra assigner le locataire devant le Tribunal d'Instance et demander la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion.

Attention, la résiliation du bail n'est pas automatique : le juge appréciera si les manquements reprochés au locataire sont suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire.

L'expulsion

Le locataire ne peut être expulsé qu'après une décision du tribunal ayant ordonné son expulsion et après signification par un huissier d'un commandement à libérer les lieux.

L'expulsion ne peut avoir lieu qu'après un délai de 2 mois suivant le commandement.

L'huissier doit en avoir informé le Préfet, lorsqu'il s'agit d'expulser une personne de son habitation principale.

Attention, pendant la période d'hiver, du 1er novembre au 15 mars, aucune expulsion ne peut avoir lieu, sans relogement, sauf s'il s'agit d'un "squat" ou d'un local situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

En cas de carence de la Préfecture, entrainant un retard dans l'expulsion, le propriétaire peut agir devant le Tribunal administratif afin d'être indemnisé par l'Etat.